買樓被廣泛視為人生中最重要的財務里程碑之一。對許多準業主來說，找到心水物業往往意味著要忽略表面的瑕疵，並憧憬單位未來的模樣。「殘裝樓」或舊樓極具吸引力，因為它們的叫價通常較低，並提供了一個令人興奮的機會，讓您完全依照自己的品味設計居住空間。然而，裝修需要資金。全新的廚房、翻新的浴室或改建工程可能需要花費數以萬計的資金。這引出了一個買家非常常見且實際的問題：在買樓的當下，你可以向銀行多借一點按揭貸款來支付裝修費用嗎？
簡短且明確的答案（正如金融機構和按揭經紀通常建議的）是：一般來說，您無法在購買當下，透過標準的住宅按揭多借資金來支付裝修費用。雖然從第一天起將樓價和裝修成本綑綁成一筆整齊的每月供款看似非常合理，但標準的按揭審批準則嚴格禁止這種做法。
基於業界標準，主要有三個原因說明為何在購買時不允許這樣做：
首要原因是嚴格的按揭上限。當您申請按揭時，銀行會計算您的按揭成數（LTV），即您的貸款金額佔物業估價的百分比。關鍵在於，您的首期加上按揭總額，絕對不能超過「成交價」或「物業估價」，兩者以較低者為準。
舉例來說，如果您同意以 20 萬英鎊買入一個單位，且銀行的測量師確認其估價為 20 萬英鎊，那麼這筆交易的最大總價值就是 20 萬英鎊。如果您有 2 萬英鎊的首期，您需要 18 萬英鎊的按揭（九成按揭）。您不能向銀行要求 20 萬英鎊的按揭，因為那會讓總資金變成 22 萬英鎊，超過了物業的估價。銀行需要該物業作為貸款的抵押品。如果您在第一天就斷供，銀行需要確保他們可以沒收物業進行銀主盤拍賣並拿回本金。他們的貸款額不能超過作為抵押的資產目前的實際價值。
一個常見的誤解是，銀行會根據單位裝修完成後的價值來批出貸款。然而，銀行是嚴格根據物業「現時」的估價來批核，而不是它翻新後的價值。
銀行基本上是規避風險的機構。他們不想承擔您裝修工程的「執行風險」。如果您做到一半資金乾涸怎麼辦？如果裝修師傅手工參差並損壞了物業怎麼辦？因為這些未知變數，標準的按揭銀行拒絕將「假設性的未來價值」納入考量。他們只針對成交當日的物業現況借貸，這意味著沒有額外的現金可以套現供裝修工程使用。
因為按揭本身無法涵蓋裝修成本，買家面臨著需要尋找替代方案的處境。在買樓時，您通常需要額外的現金儲蓄或私人貸款 (P-Loan) 來支付裝修費用。如果您為了「上車」湊足最低首期要求已經耗盡積蓄，您可能必須將任何重大的家居翻新延後，直到您能再次儲蓄。或者，您可能必須依賴無抵押貸款，這伴隨著其自身的財務壓力，必須與新按揭一起謹慎理財。
雖然您無法在買樓當天將裝修成本計入按揭，但這並不意味著您的裝修夢想永遠破滅。一旦您實際擁有該物業並經過一段時間，規則就會發生顯著變化。
透過物業籌措裝修資金最常見的途徑發生在成交之後。一旦您擁有該物業並供款一段時間（通常至少 6 個月），您就可以申請加按（further advance）或轉按（remortgage）來套現。
這 6 個月的期限在按揭業界是標準規定。在此期間之後，您可以向現有按揭銀行申請加按。加按本質上是在您原有按揭之外，向同一家銀行申請第二筆較小的按揭。
或者，您可以將物業轉按至另一家全新的銀行。此時物業的估價可能因為市場環境而自然上升，或者您可能做了一些初期的表面翻新而提高了估價。如果您的物業現在估價更高，您的按揭成數（LTV）就會下降，這意味著您已經累積了物業淨值。然後您可以透過轉按將這些淨值套現成一筆現金，用於支付大型改建項目。
值得注意的是，雖然有違「標準住宅按揭」的常規，但確實存在一些特殊的貸款產品。例如美國的 FHA 203k 貸款，或英國特定的短期過渡性貸款（Bridging Loan）。
然而，這些特殊產品通常伴隨著高得多的利息、大量的繁文縟節，並要求提供詳細的工程進度表和分階段放款。對於只想換個新浴室的一般買家來說，通常過於複雜且昂貴。
如果您決心在入伙後不久就進行裝修，您需要一個切合實際的資金策略。最佳方法很大程度上取決於兩個關鍵因素：您預計裝修花費多少，以及您儲了多少首期。
最安全、最直接的方法是使用現金。如果您有一大筆儲蓄，您可以選擇支付稍低一點的首期（前提是您仍符合銀行的按揭成數要求），並保留一部分現金專門用於裝修。這能為您提供立即、零負債的流動資金。
如果您的儲蓄已被耗盡，私人貸款是一個常見的替代方案。然而，私人貸款的實際年利率幾乎總是高於按揭息率，且還款期較短，導致每月還款額較高。最重要的是，在按揭申請期間申請私貸會嚴重影響您的供款負擔能力評估（壓力測試）。建議等到交屋後再申請。
對於較小型的裝修或購買建材，信用卡可能很有用，特別是如果您能獲得迎新 0% 簽賬分期優惠。但未能及時清還結欠將會產生極高的利息收費。
如果您被鎖定在定息按揭罰息期中且提早還款有高額罰息，二按可能是一個選項。它是以物業淨值作為抵押的獨立貸款，允許您借入大筆資金而不影響主要按揭計劃。
在決定買入需要大執的物業之前，您必須誠實評估：您預計裝修花費多少？儲了多少首期？買家低估裝修成本是非常常見的。如果您儲的首期只剛好夠上車造按揭，您必須接受這單位在最初的 6 到 12 個月內必須保持「現狀」居住。在沒有交屋後現金儲備的情況下買入殘裝樓是一種高風險策略。
總結來說，標準住宅貸款的機制決定了您無法在買樓當下將裝修費用連同按揭一併借貸。要立即籌措資金，您需要依賴保留下來的現金儲蓄，或者承擔獨立的借貸（如私人貸款）。如果不可行，請耐心等待六個月以解鎖轉按或加按的能力。買入舊樓翻新需要縝密的財務規劃，將買樓的資金與裝修的資金明確分開。
