對於很多計劃在香港置業的內地客戶來說，樓價只是開始。真正影響預算及資金安排的，其實是一整套「看得見＋容易忽略」的買樓成本。
本文根據最新2026年市場及政策資訊，系統整理香港買樓由簽約至收樓的全部費用，幫助你作出更清晰的財務判斷。
01 為何現在要在香港買樓？
1. 政策利好：非永居額外印花稅已取消
內地買家與香港本地人採用相同稅率、相同門檻，毋須再額外支付15%–30%稅項，置業成本大幅下降。
2. 樓市確認見底，上升週期正在開啟
中原創辦人施永青表示：樓市已見底，預計2025–2031年將進入長達6年的上升週期，累積升幅可觀；多家國際投行亦預測2026年樓價有望上升5%–15%。
3. 低息環境＋高按揭成數，內地人亦可申請
最高可做到七成按揭，還款期最長30年，現時利率約3.25%；接受內地收入、內地銀行流水及資產證明，即使收入不足亦有機會獲批。
4. 全球頂級城市核心資產，保值能力強
香港在經濟自由度、營商環境、離岸人民幣中心、航空貨運量等多項指標均位居全球前列；樓價抗跌力強、租金回報穩定，被視為全球認可的優質避險資產。
5. 租金回報穩健，出租需求持續
香港高校集中，人才持續流入，學生公寓及住宅需求旺盛；中原近年大力布局學生公寓市場，亦反映租賃需求長期供不應求。
02 樓價＋首期（最核心支出）
1. 樓價（成交價）
2. 按揭成數（非常重要）
根據銀行按揭政策（截至2026年）：
任何物業類別＋任何置業人士 → 按揭成數統一最高七成
（包括：首期最低為樓價30%，不再像以往般採用複雜分層制度）
住宅／工商舖／車位
自住／收租／投資
首置／多層樓／第二套物業
個人名義／公司名義
香港／內地及海外收入
收入或資產審批
以一手新盤為例，樓價為合約價格，但實際支出會視乎付款計劃（即簽署臨時買賣合約後，不同時間支付的比例）而有所不同。
03 印花稅（政府剛性成本）
根據2026年財政預算案及稅務局標準，住宅物業印花稅採用累進式從價印花稅。
以400萬港元住宅為例：
樓價愈高，印花稅亦會明顯增加，例如：
900萬港元 → 3%或以上
2000萬港元 → 3.75%＋超額部分10%
應繳印花稅：僅100港元（屬較低稅階）。
實用建議：建議使用稅務局官方計算機預先試算。
04 律師費、雜費、一手物業特有費用
05 佣金（買賣雙方不同）
一手新盤（對買家非常友善）
買家：0佣金
佣金由發展商承擔
二手住宅
買家：1%
賣家：1%
租賃（非買樓，但可作相關參考）
業主與租客各支付半個月租金
06 持有成本
（買樓後每月／每季固定支出）
這部分是很多內地客戶最容易忽略的。
1. 管理費
新樓普遍：每平方呎5港元起
豪宅：每平方呎7港元或以上
由收樓日起計，即使未入住亦需繳付
2. 差餉＋地租（政府稅項）
差餉：按「應課差餉租值」徵收
地租：適用於新界、新九龍及1985年後批出的土地
按季繳交，由業主負責（即使出租亦然）
⚠️ 以上兩項屬長期現金流成本，絕對不可忽略。
07 內地客戶特別關注：按揭申請前置成本
如果你是內地人士、高才、專才、優才，銀行一般會要求：
身份證明
臨約／買賣合約
住址證明（3個月內）
收入證明：
3–6個月銀行流水
完稅證明
聘書／公司合約
專業資格（如有）
如收入文件不足：
可採用資產審批（存款、股票、基金、保險、香港物業等）。
08 香港買樓真實成本結構（針對內地客戶）
09 內地人香港買樓：六大注意事項
1. 按揭有上限，樓齡＋年齡會影響年期
最長30年；樓齡＋年齡，或樓齡＋供款年期設有上限，以較短者為準，應提前評估，以免批不足年期。
2. 銀行按「估值與成交價較低者」批出按揭
銀行會重新估價，未必按你的成交價批按揭，預算需預留緩衝。
3. 提前還款或涉及罰息
常見為首3年依次收取3%、2%、1%，轉按或提前還款前應先計算成本。
4. 持有成本不可忽略
管理費、差餉、地租均屬長期支出，買樓前應清楚計算供樓＋持有成本的整體現金流。
5. 內地文件需提前準備
身份證、回鄉證／通行證、住址證明、銀行流水、稅單、在職證明；自僱人士需提供營業執照、審計報告等。
6. 香港樓市於2025–2026年間已明顯進入成交活躍、價格回升、大行看好的階段。
真正理性入市的買家，並非只看樓價，而是提前計清整體成本結構。
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