站在市場轉折點的理性觀察
對於關注英國房地產的投資者與自住買家而言，2025年無疑是一個體感波動強烈的一年。從年中高企的利率帶來的壓力，到秋季預算案引發的短期觀望，市場情緒在多重宏觀變數中反覆拉扯。然而，當我們檢視2026年初最新的經濟與房地產統計數據時，一個清晰訊號正逐步浮現：英國房地產市場已告別極端波動期，正邁入以穩健修復為主軸的新周期。這一輪修復並非狂熱式上漲，而是在宏觀經濟企穩、按揭利率回落至心理關口，以及供需結構深度調整後的邏輯重構。
宏觀環境：穩步增長的經濟底色
評估房地產市場的中長期走勢，必須先審視其所依附的宏觀經濟基礎。根據戴德梁行（Cushman & Wakefield）的最新監測，英國經濟在2025年底展現出超出市場預期的韌性。2025年11月GDP按月增長0.3%，有力回應了早前市場對經濟停滯的憂慮。綜合全年數據，英國2025年全年經濟增長率為1.4%。雖然該水平並非歷史高位，但在全球主要已發展經濟體普遍承壓的背景下，已為房地產市場提供了必要的購買力支撐。
更具前瞻性的信號來自2026年1月的Flash PMI（採購經理指數）。該指數由12月的51.4大幅升至53.9，創近期新高，其中服務業PMI高達54.3，反映預算案後企業信心快速修復。企業信心回暖往往意味著就業市場趨於穩定。儘管勞動市場仍存在輕微波動，但扣除通脹後的實質薪酬增長仍維持在約0.6%的正增長區間，顯示家庭財務承受能力已開始逐步回升。
雖然2025年底CPI曾短暫回升至3.4%，但整體通脹下行趨勢已相當明確。英倫銀行於2025年底將基準利率下調至3.75%，這不僅是政策層面的調整，更是市場心理預期的重要轉折，標誌著超高利率周期的結束。宏觀環境的溫和改善，正透過信貸傳導，逐步影響家庭置業決策。
供需格局：八年最高庫存下的買家紅利
2025年全英房價全年上升1.2%，平均樓價為269,800英鎊。單看升幅或顯得平淡，但若結合成交量與庫存數據，市場流動性其實正在改善。2025年全年住宅成交量達120萬宗，為疫情後最高水平，顯示市場並未因利率波動而停滯，反而完成了大量換手。踏入2026年1月，雖然買家需求按年下跌9%，但信心回升趨勢已相當明顯。
目前市場最突出的特徵，是供應量顯著增加。全英待售住宅數量按年上升6%，每名地產代理平均手持約34個盤源，為近八年新高。這一變化使市場定價權逐步由賣方轉向買方。當前市場屬於典型的「篩選型市場」，買家不再需要在競價中倉促決策，而是擁有更充裕時間進行實地考察與議價。對賣家而言，合理定價與物業質素成為成交關鍵，任何偏離市場的試探性定價，均可能導致滯銷。
區域走勢：可負擔性主導的價值重估
2026年的英國樓市呈現明顯的南北分化，其核心驅動因素只有一個：可負擔性。
北部地區以及蘇格蘭、北愛爾蘭表現突出。北愛爾蘭以7.6%的年升幅領跑全英，西北英格蘭上升3.5%。如伯恩利（Burnley）等基數較低城市，年升幅高達5.5%。原因在於當地樓價與收入比例仍處合理水平。
相對而言，倫敦及英國南部面臨更大壓力。倫敦房價按年下跌0.7%，東南及西南地區亦出現停滯。倫敦平均樓價高達52.6萬英鎊，在接近4%的利率環境下，大幅抬高首次置業門檻。值得注意的是，倫敦約31%的在售物業原為出租用途，顯示不少私人業主因租金回報下降及稅務成本上升而選擇套現離場，進一步加重供應壓力。這種北升南跌並非短期波動，而是一場結構性的價值重估。
信貸與租賃：利率回落與租客角色轉換
2026年初，75% LTV的五年期固定按揭利率已回落至約4%。這一水平使不少原本「以租代買」的家庭重新比較供樓與租金成本。在不少地區，每月供款已與租金持平甚至更低，促使租客轉向置業。
隨著租客轉為買家，租賃市場壓力顯著緩解。全英租賃需求按年下降20%，而供應增加15%，令租金升幅放緩至2.2%，為四年新低。房東需透過改善物業質素留住租客。儘管租金增速放慢，住宅資產於2025年仍錄得8.4%的綜合回報，在現階段仍具防守價值。
投資市場：機構資金流向的啟示
2025年MSCI月度指數總回報為7.1%，其中收入回報佔5.7%，顯示市場由資本增值轉向重視現金流。
零售物業意外反彈，全年總回報達8.8%，購物中心更高達11.9%。相反，寫字樓市場分化明顯，倫敦核心區回報仍達8.2%，而非核心地區則錄得負回報。2026年是一個講求專業判斷與資產質素的年份。
趨勢總結與操作建議
2026年初的英國房地產市場，正處於信心修復、供應釋放與理性回歸的階段。4%左右的利率與八年新高的庫存量，為買家提供了難得的審慎選擇窗口。北部城市及蘇格蘭的自住型住宅更具平衡性，同時亦可關注優質零售物業帶來的穩定現金流。
風險提示：本文不構成任何投資建議，投資需審慎。
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