計劃於2026年部署美國房產的朋友，大多都會糾結幾個問題：市場會升還是跌？利率還能降多少？真正的機會究竟藏在哪裡？事實上，經歷2025年的格局逐步穩定後，美國房地產市場已慢慢告別後疫情時代的劇烈波動，回歸更為理性的節奏。
今天，lansha 將結合全美職業經紀人、發展商及行業權威機構的觀察，為大家梳理未來的核心趨勢：整體市場走勢偏向平穩向好，而不同城市、不同細分板塊之間的分化將愈發明顯，結構性機遇正是未來部署的關鍵所在。
核心基調：樓價溫和上升，微觀差異成為決勝關鍵
先給大家一顆「定心丸」：2026年全美樓價出現明顯下跌的可能性不高，溫和上升將是主流基調。根據全美房地產經紀人協會（NAR）最新預測，明年現房成交量有望上升14%，樓價則小幅上漲約4%。
但必須指出的是，全國平均數據的參考價值正逐步下降，真正影響回報的，是具體到社區層面的微觀差異。以加州灣區為例，地段優越、學區優質的物業依然能夠吸引多份報價，甚至溢價成交；而需要大規模翻新的老舊大戶型，則可能面臨折讓出售。佛羅里達在疫情後一度過熱的市場正逐步降溫，投資者退場後，剛性需求成為主力，樓價整體趨於平穩。這意味著，置業決策需要跳出「看總結數據」的慣性，將目光放在具體社區的供需結構、配套升級等細節之上。
利率與市場心態同步轉變，全現金買家優勢凸顯
隨着聯儲局正式進入減息通道，自10月中旬以來，美國30年期按揭利率持續維持在6.3%以下，最新數據為6.22%，呈現穩中緩降的走勢。
然而，比起利率實際下降的幅度，更關鍵的是購房者心態的轉變。經過長時間的適應，市場對現行利率水平的接受度明顯提升，信心回暖有望帶動更多成交活動。對於資金充裕的全現金買家而言，當前市場反而更具優勢，不僅在議價上更具主動權，也更容易成功鎖定核心地段的優質資產。
租賃市場新動向：「以租待售」成為趨勢
租賃市場的變化同樣值得關注。部分業主因不願在短期內調低售價，選擇將未售出的物業轉為出租；不少發展商亦調整策略，先行建成出租型物業，待市場條件更成熟後再考慮出售。
這種「以租待售」模式，一方面反映了賣方的理性應對，另一方面亦正在悄然改變租賃市場的供應結構。從區域表現來看，鳳凰城、奧斯汀等陽光地帶城市的租賃需求依然強勁；而紐約等核心城市，則呈現租金上升與需求分化並存的局面——低空置率推動整體租金向上，租客為降低搬遷成本，更傾向長期續租；部分戰前老建築因供應稀缺，租金升幅尤為明顯，而新建樓盤則因供應充足，性價比逐漸凸顯。
聚焦紐約：以房養學核心城市，結構性機遇清晰可見
將視線拉回紐約，這裡不僅是全球金融中心，更是「以房養學」的核心陣地，結構性機遇尤為突出。預計2026年紐約市場將進一步活躍，在成交量回升的同時，房源供給亦會增加，為有以房養學需求的家庭提供更多選擇空間。
紐約匯聚了哥倫比亞大學、紐約大學、康奈爾大學紐約校區等多所頂尖學府，周邊學區物業一直是置業熱點。對陪讀家庭或計劃送子女赴美升學的家庭而言，「以房養學」不僅能解決住宿問題，還可透過出租閒置房間，分擔部分按揭或生活開支；待孩子畢業後，物業既可出售，亦可長期出租，實現資產的保值與增值。
在租賃層面，高校周邊租客需求長期穩定，租客多為學生及教職員，租住意願強、支付能力相對穩定，令這類以房養學物業的空置率普遍較低。同時，租客對居住品質的要求亦不斷提高，設有獨立學習空間、共享廚房、通勤距離校園近的單位更受歡迎，租賃已不再只是過渡方案，而是支撐以房養學模式的重要一環。
政策層面的利好亦為紐約以房養學提供更多支撐。紐約市「City of Yes」法案有望帶來新一輪調整，包括取消最低停車位要求、推動非住宅建築改建為住宅等措施，既可降低建築成本，亦可能新增數以萬計的可負擔住房，其中不少集中於高校周邊，進一步豐富以房養學的房源選擇。
如果您計劃讓孩子未來留在美國發展，置業反而可能是更具前瞻性的選擇。現時，已有不少具遠見的家長提前布局，透過「以房養學」策略，實現學費對沖與資產增值的雙重收益。
為了讓這個概念更直觀易懂，不妨用一個不等式來理解「以房養學」的核心邏輯：
從字面意思來看：
自住購房，節省原本高昂的租金支出。
購房出租，補貼在其他城市的租房成本。
透過房產升值，盡量抵消留學期間的整體開支。
lansha Tips：
這一概念的核心，在於透過置業來覆蓋或部分抵消孩子留學期間的學費與生活費，同時爭取長期、穩定的資產回報。
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