踏入年末，各大平台紛紛推出用戶的「年度報告」。長期研讀各大研究機構報告的藍莎君，今日亦為大家帶來一份專屬盤點——結合2025年英國住宅市場的整體表現，以及11月秋季預算案逐步落地後所產生的影響，從四大維度梳理全年市場脈絡，並對明年的發展趨勢作出前瞻分析。
市場整體：價格回調與需求分化並行
根據最新季度統計數據顯示，英國核心倫敦高端住宅市場（PCL）平均樓價按年下跌7.8%，為年內首次出現數據表現與市場情緒同步回落的情況。從成交結構來看，市場呈現明顯兩極分化：
200萬英鎊以下的中低價市場成為交易主力，佔核心倫敦高端住宅總成交量的66%，年成交量按年上升4.2%。然而，由於該區間價格對市場變化反應較為敏感，亦成為拉低整體平均價格的主要因素。
相對而言，1,000萬英鎊以上的高端市場成交持續低迷，成交量明顯低於中低價市場，但價格表現相對穩定，按年僅下跌4.9%。在全球高淨值買家入市意願不足的背景下，短期內仍未見明顯復甦跡象。
租賃市場方面，租金升幅明顯放緩。核心倫敦高端住宅平均租金按年僅上升0.5%，較上一季度的1.4%進一步回落，整體趨於平穩。需求端同樣呈現分化：
每週租金介乎500至1,000英鎊的小型、經濟型單位需求持續旺盛，成交量按季上升5.8%。應屆畢業生及海外留學生的租住需求成為主要支撐，業主普遍能達到掛牌租金目標，平均議價折扣僅為1.8%。
而每週租金2,000英鎊以上的高端租賃單位則面臨較大壓力，租戶議價能力明顯提升，平均折扣達7.2%。
值得留意的是，財富代際轉移正為市場帶來新的機遇。過去十年，核心倫敦高端住宅每平方呎平均價格累計下跌19.1%，而通勤城鎮樓價則持續上升。換言之，現時以通勤城鎮的大戶型住宅置換核心倫敦住宅，實際可換得比十年前多67%的居住空間。這一顯著價差，為繼承財富的年輕一代提供了進入核心倫敦市場的窗口，成為潛在增長動力。
投資動態：現有物業受追捧，新建項目穩步推進
2025年以來，英國住宅市場的投資邏輯逐步向現有資產傾斜。截至第三季度，庫存住宅交易佔整體交易比例達43%，較五年平均水平的23%大幅提升，創下歷史新高。投資者投入於現有物業的資金達7.22億英鎊，僅較2022年行業交易高峰少1,000萬英鎊，反映在開發不確定性增加的背景下，市場更傾向選擇現金流穩定的存量資產。
多戶住宅領域的存量交易尤為活躍，第三季度錄得該領域英國歷史上最大單筆資產交易。2025年前九個月，多戶住宅單筆交易平均金額達8,500萬英鎊，較五年平均水平高出逾50%，大型營運型資產成為資本追逐的重點。
新建住宅投資並未因存量市場升溫而停滯。2025年1至9月，新建多戶住宅投資額按年上升20%，總額達9.6億英鎊，將新增近4,000個住宅單位。多個重大合資開發項目相繼落地，包括於外倫敦興建414個住宅單位的合作計劃，以及曼徹斯特核心區494個住宅單位的預先出資項目，反映長線投資者對新建住宅市場仍具信心。
放眼整體租賃住宅市場，第三季度表現亮眼，總投資額達9.77億英鎊，扭轉近年夏季淡季偏弱的走勢。獨棟住宅作為租賃市場的重要組成部分，今年以來佔總投資額的45%，交易金額約15億英鎊，雖低於2024年同期，但明顯高於2023年水平。平均單筆成交價為4,400萬英鎊，其中三宗交易金額超過1億英鎊，成為市場的重要穩定力量。
秋季預算案落地的影響
秋季預算案的核心意義，在於為市場帶來久違的政策確定性。此前數月，由於政策走向未明，市場活動明顯放緩；隨着方向明確，原本觀望的買家與賣家逐步重拾信心，為明年市場活躍度回升奠定基礎。
稅務政策調整成為影響住宅市場的重要變量。預算案確認商業稅率乘數上調至2.8便士，低於法定允許的最高10便士，為納稅人提供可預期的財務環境；同時，對零售、休閒及酒店業提供5便士及10便士的永久性乘數折扣，雖然較此前最高75%的臨時減免力度有所減弱，但有助相關行業建立長期穩定預期。
住宅領域方面，預算案提出自2028年起，對價值200萬英鎊以上住宅徵收每年2,500至7,500英鎊的高價值市政稅附加費。市場普遍認為該措施屬相對溫和調控，但仍針對過去十年樓價停滯、稅負持續上升的高端住宅市場。
然而，預算案亦被指出存在政策遺憾。業內普遍認為，未觸及印花稅改革是一大錯失。作為長期抑制市場流動性、降低換樓意願的重要稅制，其缺位使首次置業者負擔難以有效紓緩。此外，提高房東租金收入稅率，或進一步加劇私人租賃市場供需失衡——在稅負及監管壓力下，部分業主可能選擇退出市場，導致供應減少，反而推高租金水平，並與研究機構預測的2027年住宅淨新增量下降形成疊加效應。
未來展望：供應平衡仍是關鍵挑戰
隨着預算案落地，未來一年住宅市場將進入政策穩定期，市場確定性提升，有望推動交易逐步回暖。研究機構預測，2025年核心倫敦住宅價格將較2024年下跌5%，並於2026年回升1%；租金方面則保持穩健增長，2025年預計上升2.0%，2026年升至3.0%，2025至2029年間累計升幅或達18.7%。
需求端方面，財富代際轉移帶來的年輕買家，以及持續的留學生與畢業生租住需求，將繼續支撐市場；政策明朗後，早前觀望的自住買家及投資者亦有望逐步入市，帶動成交回升。投資層面，存量資產短期內仍為主流選擇，而新建項目的穩步推進，顯示多戶住宅及租賃住宅市場仍具長線吸引力。
不過，市場復甦仍面臨核心結構性挑戰。政府提出的150萬個住宅建造目標，仍有賴更具針對性的政策支持，包括提升規劃效率、改善項目可行性及穩定新房需求。若供應不足問題未能有效解決，將限制市場的長期健康發展。此外，高端市場海外買家回流節奏、租賃市場供應變化，以及利率下行實際落地情況，亦將成為左右未來走勢的關鍵因素。
藍莎今日小結
整體而言，2025年英國住宅市場在調整中孕育機遇，秋季預算案帶來的政策確定性為市場注入復甦動力。儘管供需失衡及制度優化不足等挑戰仍存，但隨着投資信心回升與需求逐步釋放，英國住宅市場有望在相對穩定的政策環境下，邁向更為均衡的發展階段。
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