重磅消息！迪拜正式公佈2026–2028財年總額達3,027億迪拉姆（約824億美元）的預算規模，創下歷史新高，為《迪拜D33經濟議程》注入核心動力。當中48%的預算將投向基建建設，近三成聚焦醫療、教育及住房，同步加碼綠色智能升級與人才保障體系。
這樣的預算體量，或許也只會出現在迪拜——作為一座預計今年將吸引9,800名高淨值人士、目前坐擁約8.6萬名百萬富翁的全球財富聚集地。過去十年間，迪拜可投資財富總量累計增長110%，增速穩居全球前五。
在全球資本與人口持續湧入的背後，是迪拜房地產市場穩健的量價表現與不斷優化的市場結構。以下，lansha將結合迪拜2025年最新市場報告，帶大家深入解析，為何這座城市被視為全球資產配置的「避風港」。
市場基本面持續走強
2025年第三季度，迪拜住宅市場成交量連續第二個季度穩定站上5萬宗以上高位。這一跨季度的高位運行，成功打破了短期市場波動的疑慮，充分體現需求端的高度韌性。從長期趨勢來看，季度平均成交量已由2022年的約2.2萬宗，大幅躍升至2025年至今接近5萬宗，三年間實現翻倍增長，背後動力來自全球資本、外籍定居人口及本地改善型需求的共同支撐。
價格層面方面，市場呈現「穩健上升、循序增值」的健康走勢。第三季度住宅價格按季上升2.5%、按年上升10%，延續自2020年底以來的持續增長曲線，既避免過快上漲帶來的泡沫風險，同時亦實現資產的長期保值與增值。截至9月底，全年成交總額已突破3,100億迪拉姆，再創歷史新高；而約400萬的人口規模（2025年9月數據）及阿聯酋GDP約4.9%的增長預期，為市場需求提供了長期而可持續的支撐，進一步鞏固投資穩定性。
從投機轉向價值投資，供需關係趨向平衡
值得留意的是，小戶型、高配套住宅產品日益受到市場青睞，既能滿足外籍定居人士的自住需求，也符合投資者「低入場門檻、高流動性」的資產配置邏輯。越來越多買家將迪拜視為長期定居城市，而非短期過渡居所。這一需求結構轉變，正推動市場由「交易活躍」邁向「價值穩固」，對於追求長期回報的投資者而言，無疑更具吸引力。
同時，供需兩端形成良性循環，為市場提供充足且多元的投資選擇。第三季度新增住宅供應超過1萬伙，其中97%為公寓產品，精準對應主流需求。截至第三季度末，2025年已交付住宅接近3萬伙，與2024年全年交付量相若；預計至2028年底，累計將有超過25萬伙住宅竣工。
從不同價格帶來看，市場需求結構清晰分明：100萬迪拉姆以下的剛需住宅，庫存下降14%，成交量卻上升10%，供需錯配推動價格與價值穩步上行；100萬至2,500萬迪拉姆的中端市場，成交增速快於庫存補充，需求支撐明顯；而2,500萬迪拉姆以上的高端市場，庫存增加則反映發展商對全球高淨值需求的精準判斷，為資產配置型投資者提供更多選擇。
公寓主導市場，核心板塊增值潛力突出
結構性投資機會在產品類型及區域分布上尤為明顯。公寓仍是市場主力，第三季度佔整體成交量的86%，價格按年上升9.6%、按季上升2.3%，憑藉低門檻、高流動性及穩定需求，成為投資者首選；別墅市場表現更為亮眼，按年升幅12%、按季升幅3.6%，充分反映高端改善型需求的強勁韌性。
區域層面，濱水地段及核心區位的增值優勢持續擴大：邁丹城季度升幅達22%、棕櫚島年升幅31%、迪拜碼頭年升幅15%，配套成熟、景觀優越的板塊成為資產增值的「領頭羊」；商業灣憑藉運河沿岸的高端定位，公寓價格季度按季上升10%，再次驗證核心地段的抗跌力與增值潛力。至於迪拜市區、迪拜山莊等成熟社區，雖然升幅趨緩，但憑藉完善生活配套與穩定居住人群，租金回報依然表現穩健，適合長線持有型投資。
長期展望：結構性利好持續支撐
從長遠角度來看，迪拜住宅市場的投資價值仍具備堅實基礎，多項結構性利好將持續推動市場穩步前行。人口增長是核心動力，預計至2030年迪拜人口將突破500萬，持續擴大的居住需求將為住宅市場提供長期支撐；財富遷移趨勢同樣明顯，預計2025年將有9,800名百萬富翁遷入阿聯酋，為市場注入更多資本動能。
政策與城市配套的持續優化，進一步提升市場吸引力。低稅負環境及黃金簽證計劃持續發揮效應，吸引全球人才與資金；2025年9月新學年新增25所私立教育機構，完善的教育資源促進家庭定居需求增長，進一步鞏固住宅市場的長期需求基礎。
展望2026年，雖然房價升幅或進一步放緩，但結構性增長動力依然穩固：高端住宅市場預計上升3%，主流市場平均上升1%。這種「穩中有升」的走勢，正是成熟市場的典型特徵，既有效降低短期波動風險，又有助於實現資產的長期增值。無論是追求穩健回報的剛需投資者，還是著重資產保值的高淨值人士，都能在迪拜住宅市場中找到合適的投資方向。
2025年第三季度的迪拜住宅市場，以穩健的量價表現、持續優化的市場結構及強勁的全球吸引力，再次印證其作為全球優質投資目的地的核心價值。在此背景下，位處核心區位的迪拜商務港住宅建案，無疑成為精準把握趨勢、搶佔價值高地的理想選擇。
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