2025年的倫敦樓市，不再是核心區的獨角戲。
那些曾因「距離較遠」、「位置較偏」而被貼上標籤的區域，正隨著地鐵線路延伸、學校落戶後形成的教育氛圍，以及商業綜合體帶來的繁華景象，悄然改變房產投資的邏輯。
或許你仍在關注一、二區的樓價走勢，但有遠見的投資者早已將目光投向蘊含增長潛力的板塊。這一次，倫敦房產的下一個增長方向，可能正隱藏在那些你從未刻意留意的區域。
房價整體走勢
2025年的倫敦房地產市場呈現「核心穩健、外圍爆發」的分化格局。根據英國國家統計局（ONS）數據，截至7月倫敦平均房價達561,000英鎊，同比上升0.7%。
雖然升幅溫和，但區域差異卻十分明顯。尤其在核心區以抗跌性穩守「資產壓艙石」地位的同時，布羅姆利、金斯頓等通勤帶及新興板塊則憑藉約8%的年升幅成為市場黑馬。
可見，市場已由「唯核心論」轉向「價值細分」：核心區適合資產保值，新興區貼合成長型投資，通勤區則滿足自住需求。
隨著利率持續下行與資本回流，我們又該如何找準區域定位、把握市場機遇？以下幾個區必須了解！
區域市場解析
01 肯辛頓和切爾西的「價值錨點」
作為倫敦傳統豪宅區，肯辛頓和切爾西以158萬英鎊的平均樓價穩居10月榜首，較倫敦平均樓價高出近兩倍。
這裡不僅是高端住宅代名詞，也是全球資本的避險之選——第三季度各大高端住宅區的交易量較五年平均下降10%，惟切爾西和肯辛頓卻逆市上升，需求分別增長6%及5.6%。
同時，在西倫敦整體樓價同比下跌14%的情況下，肯辛頓與切爾西的核心地段仍保持韌性，新建住宅均價達210萬英鎊，較存量房溢價接近一倍。
其價值核心源於不可替代的資源：鄰近海德公園、匯聚英國Top 10的私立學校群，加上3615英鎊的月租金亦提供穩健回報。
02 巴金和達格納姆的「逆襲之路」
東倫敦的巴金和達格納姆可說是2025年的另一大驚喜，以9.1%的年升幅躋身倫敦升幅榜前列，平均樓價達362,000英鎊，一年升值超過27,000英鎊。
這個曾是「價格窪地」的區域，正憑交通升級完成蛻變——新地鐵線路開通後，往城市CBD通勤時間縮短至一半以內，約12,000套新住宅規劃進一步填補供需缺口。
同時，區域吸引力亦來自高性價比：租金回報率5.6%至6.8%，遠高於核心區的3%，而約35萬英鎊的入門門檻更吸引首次置業者。
英國稅務海關總署（HMRC）數據顯示，該區2025年上半年交易量同比增長12%，年輕上班族與新移民為主要購買群體。
03 哈克尼的「平衡藝術」
倫敦東部的哈克尼正展示「通勤友好型」區域的價值，3.3%的年升幅讓其平均樓價突破636,000英鎊，每套房產年均升值約20,000英鎊。
作為倫敦外圍重要通勤樞紐，從此搭乘地上鐵可直達老金融城，再接駁伊麗莎白線直通利物浦街，通勤效率可媲美核心區。
哈克尼的市場韌性來自多元需求：一方面，倫敦住房缺口超過60,000套背景下，區內新建住宅供應緊張，去年僅批出966個項目，為2006年有紀錄以來的新低。
另一方面，憑藉5.9%的租金回報率優於核心區，月租金穩定於2,500英鎊以上，吸引不同需求的投資者和機構入場。
值得留意的是，隨著科技城（Tech City）擴張帶來的45,000名高收入就業人口，租賃市場呈現「供需兩旺」，未來將進一步鞏固其「創意＋宜居」的複合價值。
04 陶爾哈姆萊茨的「流量密碼」
2025年的陶爾哈姆萊茨憑「優環境＋強通勤」成為受關注的熱門區域。不但擁有倫敦活躍的寫字樓市場，更鄰近倫敦塔、倫敦橋及維多利亞公園等地標，文化氛圍濃厚。
數據顯示，當地平均樓價達556,961英鎊，公寓均價523,534英鎊，獨立屋升至848,887英鎊，價格梯度能滿足多元居住需求。
作為金絲雀碼頭所在區域，依托DLR及伊麗莎白線交通網絡，可快速直達倫敦金融城，是年輕白領與留英家庭的熱門居住選擇，租金回報率達5.9%，高於倫敦平均的4.81%。
伴隨2025年區域更新推進，Bishopsgate Goods Yard將新增2,000套住宅及商業空間，維多利亞公園亦將建成全新板球場，進一步提升居住價值，剛需與投資者均持續湧入。
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